我国楼市大局已定，未来全国45%的家庭，或将迎来“4大挑战”

10月19日，国家统计局公布了9月份的70城房价。上海新房价格同比指数是102.8，福州是94.6，郑州是95.2。也就是说，上海比去年同月高2.8%，福州低5.4%，郑州低4.8%。 同一个月，同一张表，涨跌差得很大。我们认为，楼市的大局已经清楚了：全国一起涨的年头回不来，各城市要各走各的路。压力最先落在手里有两三套房的家庭身上。 这样的家庭有多少？人民银行2019年做过一次城镇居民家庭资产负债调查。有两套住房的家庭占31.0%，有三套及以上的占10.5%，合计41.5%，所以“超四成”这个说法站得住。 这些家庭的财富，大部分压在房子上。后面说的四个挑战，都绕不开这一点。同一次调查里，住房贷款占家庭总负债的75.9%。房子是最大的资产，也是最大的一笔债。1998年住房制度改革，福利分房停了。 之后房价长期往上走，“买了就赚”成了很多家庭的共识。到了今天，这个共识开始不灵了。先看新房。今年1至9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。 新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%。新房卖得少了，二手房却在增加。住房城乡建设部的数据显示，二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。 这两个数字出自不同部门，统计口径不同，不能直接相减。但成交在往二手房这边挪，这一点看得出来。再看价格。9月份，二线城市二手房价格环比下降0.2%，三线城市下降0.3%。 二三线城市的二手房成交增加，不少是靠降价换来的。有几套房想出手的家庭，要先对这个现实有数。 政策这几个月动作不小。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。通知要求新出让土地上的商品住房项目优先实行现房销售，并推行“交房即交证”。 买房人先拿房、再还贷，风险小了很多。9月29日，财政部等三部门又发了贴息通知。 政策从2026年10月1日起实施，暂定1年，贴息标准是年化1个百分点，期限最长5年，单户贷款规模上限100万元。享受条件是用新发放的商业性个人住房贷款买首套房，面积不超过120平方米，总价不超过150万元。 这套政策的方向很明确：保刚需，保交房，换模式。已经有好几套房的家庭，不在这次优惠的范围里。 第一重挑战，是房子要重新估价。不少家庭心里的价格，还是几年前的高点。9月份，三线城市新房价格环比下降0.2%，二手房下降0.3%，降幅都和上月相同。 挂牌价和成交价之间的差距，就是前些年涨上去的那部分在慢慢退。城市之间的差距更大。70个大中城市里，9月新房价格环比上涨的有17个，二手房环比上涨的只有9个。 一线城市二手房环比涨了0.2%，三线城市还在跌。同样一套房子，放在哪座城市、哪个片区，价格可能差出一大截。 东北的情况更突出。1至8月，东北地区新建商品房销售面积同比下降20.6%，全国平均降幅是12.1%。人口流动和产业调整这些长期因素，已经压到了楼市上。在这类地方有几套房的家庭，账面价值和实际能卖的价钱，可能差距很大。 第二重挑战，是房子不好卖。值钱和好卖是两回事。二手房成交虽然在增加，但大量房源挂在同一个市场里，抢的是同一批买家。 位置好的房子很快成交，普通房子要等很久，两者的差距在拉大。房企的成绩单也是这样分化的。 中指研究院的数据显示，1至9月100家房企销售总额22597.2亿元，其中千亿房企5家，百亿房企51家。千亿房企比上年同期少1家，百亿房企少8家。 规模大的企业在收缩，腰部企业缩得更多。排在前面的，基本是央国企。保利发展累计销售1812亿元，中海地产1809.9亿元，华润置地1646亿元。它们的项目多在核心城市。 买房人的钱，也在往核心城市、好地段集中。7月，杭州一个江景豪宅项目首次开盘66套，三小时卖完。 同一时期，不少远郊刚需楼盘的去化却很吃力。同一座城市里，有的房子抢着要，有的挂牌很久也难成交。现房销售推开以后，二手房还会受到一层冲击。买新房可以看到实物再付款，交房时还能同时拿证。 过去二手房“现房、马上能住”的优势会变小。老小区、配套一般的房子，要直接和品质更好的新房竞争。我们判断，二手房好卖和难卖的差距，未来几年还会拉大。 第三重挑战，是持有成本。多套房家庭每月要还房贷、交物业费，北方还有取暖费，房子旧了还要修。房价上涨的时候，这些开销被涨幅盖过去了。房价不涨甚至下跌，每一笔支出都是实打实的损耗。 贷款期限放宽，对新买房的人有帮助。按100万元本金、3%年利率算，30年期月供4216元，40年期降到3580元，总利息从约51.8万元升到约71.8万元。月供轻了，总账更重。 对已经背着几笔房贷的家庭，这项政策解决不了压力。房地产税也是一个变量。上海、重庆2011年开始试点房产税。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。后续怎么推进